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El avance del comercio se ha dado de manera acelerada en los últimos años y pese al avance del e-commerce, la expansión física se mantiene, pero sin duda, el encontrar los espacios adecuados puede volverse un reto. Esto ocurre también para vivienda. Para atender a ambos segmentos se busca aprovechar algunos espacios.
Según el último reporte inmobiliario de Binswanger sobre terrenos y locales stand alone, se estima que anualmente más de 100 mil metros cuadrados de terrenos industriales cambian de zonificación. Estos terrenos se vuelven compatibles con usos comerciales y/o residenciales.
Y los ejes donde se registran más cambios son los conocidos como Argentina, Nicolás Ayllón, Chorrillos y Alfredo Mendiola.
En tanto, en el sur y este de Lima se ha registrado un mayor interés de los propietarios en habilitar los terrenos rústicos para uso industrial.
Corredores
Si damos una mirada a la venta de terrenos stand alone, debemos de partir de la premisa que existen dos tipos de corredores industriales: los consolidados y los que están en expansión.
Los ejes consolidados se ubican principalmente dentro del casco urbano, donde el crecimiento para la industria es limitado. Así, la mayoría de terrenos en venta tienen compatibilidad con usos residenciales y/o comerciales. Y las tarifas de venta se ubican por encima de los US$ 700 m2.
Es Alfredo Mendiola el eje donde los terrenos tienen mayor diferencia de precios. Esto se debe a la cercanía de las zonas del eje al casco urbano: mientras que en las zonas más comerciales (cercanas a Mega Plaza), los precios se ubican por encima de US$ 1,000 m2, en zonas como Trapiche, bordean los US$ 650 m2.
En expansión
Por su parte en los corredores en expansión, existe una mayor disponibilidad de terrenos. La tarifa promedio en estos corredores se sitúa por debajo de los US$ 300 el metro cuadrado.
Según el reporte de Binswanger, en zonas como Huachipa, Néstor Gambetta y Villa El Salvador, los precios de venta han descendido en los últimos tres años. La mayoría de terrenos disponibles no se ubican en vías principales y cuentan con áreas de más de 10,000 metros cuadrados.
Asimismo, las tarifas de Chilca están por debajo de los parques industriales, y esto se debe a que los terrenos ofrecidos cuentan con áreas superiores a los 50,000 metros cuadrados.
Mercado industrial
Pero ¿con cuántos espacios de terrenos industriales cuenta Lima? La capital cuenta con un stock de terrenos con zonificación industrial de 111 millones de metros cuadrados. Los terrenos stand alone (no se ubica en un complejo organizado), representa el 88% (98 millones m2), al cierre del primer semestre de 2022.
En total existen 14 ejes industriales. Cada uno posee una dinámica inmobiliaria particular en su ubicación, y en todos los ejes industriales se encuentran terrenos y almacenes stand-alone.
Y en este primer semestre, ejes como el de Lurín y Chilca registraron 14% de incremento en la tarifa de venta de terrenos, ubicándose a niveles del 2018. En los demás ejes, las tarifas no han tenido mayores variaciones.
Asimismo, Lima tiene un stock de locales stand alone de 17 millones de metros cuadrados, cifra que corresponde a locales ocupados y disponibles.
Según la data de Binswanger, en 2021 se construyó 272,000 metros cuadrados de locales industriales y logísticos stand alone, que representan una reducción del 8% respecto al año anterior, y la mayoría de metros cuadrados construidos fueron destinadas para uso propio.
La demanda también se canalizó en los condominios de almacenes, donde se ocuparon más de 180,000 metros cuadrados.