Condominios de almacenes, entre salida de inquilinos y llegada de desarrolladores

Luis Sánchez, consultor senior de Investigación y Consultoría de la JLL, comentó a Gestión que la absorción neta general (ocupación vs desocupación) alcanzó 26,092 m2 en el primer semestre del 2023, resultado similar al mismo periodo del 2020, cuando la demanda tuvo uno de los desempeños más bajos en la historia del mercado. Si bien la demanda en los condominios clase A (instalaciones con prestaciones de primer nivel) se mantuvo en los últimos tres años, el menor dinamismo en la clase B pasó factura en el segmento en general.

“El traslado de operaciones de cuatro empresas hacia propiedades ‘stand alone,’ generó una vacancia en la clase B equivalente a más de 148,000 m2, la más alta en la historia. Sin embargo, esta desocupación era esperada, debido a que se conocía el estado de construcción de sus propias infraestructuras”, comentó Sánchez a Gestión.

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Según el ejecutivo de JLL, otras tres empresas que tienen grandes espacios en los condominios clase B cuentan también con terrenos en Lurín y Chilca, y podrían iniciar con el desarrollo de su propia infraestructura. “Este movimiento puede que no sea en el corto o mediano plazo, debido a que el año pasado, una empresa de consumo masivo se mudó a otro espacio alquilado, pese a tener un terreno para un centro propio”, explicó.

Entregas de almacenes e impacto en la vacancia

Luego de incorporarse un total de 70,615 m2 en nuevas áreas arrendables en condominios de almacenes durante el primer semestre del 2023, JLL reveló que se tiene programado la introducción de más de 60,000 m2 de nuevas áreas de arrendable en total, que estarán distribuidos en los submercados Lurín, Villa El Salvador y en el nuevo submercado Faucett.

Sin embargo, en la categoría de proyectos de clase B, la perspectiva es frenar las nuevas entregas ante el panorama de salida de empresas hacia instalaciones “stand alone”. En la actualidad, el principal desarrollador de almacenes de clase B (que tiene el 80% del área de la categoría) contemplaba entregar otros 25,000 m2, en dos bloques.

“Con esta medida (freno a las entregas), esperan impulsar que la vacancia disminuya para retomar las nuevas entregas, que podrían darse a partir de 2024″, anotó Sánchez.

Aun en ese contexto, se estima que la demanda continúe con un desempeño progresivo, impulsada por la expansión del e-commerce y retail. “Se espera que la vacancia general disminuya ligeramente y cierre el año en alrededor del 10%; en un escenario conservador. En cuanto a la tarifa promedio de renta; se estima que mantenga su tendencia alcista; pero con resultado más ajustado”, declaró.

Refirió que existe una creciente demanda de almacenes por parte de empresas logísticas que recién han ingresado al mercado peruano y han mostrado interés no solo por espacios de Clase B, sino también por la Clase A.

Hoy, Lurín concentra la mayor participación en la disponibilidad en condominios de almacenes, con más del 83% del total.

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Tres nuevos desarrolladores y expansión hacia el norte

A partir de mediados del 2024, Sánchez adelantó que se observará la expansión del mercado de condominios de almacenes hacia el norte de Lima, por los megaproyectos del Puerto de Chancay y el Parque Industrial de Ancón. Hasta el momento, JLL identificó tres nuevos desarrolladores que vienen evaluando ubicaciones de sus futuros condominios; que se sumarárán a los 12 desarrolladores que existen en el mercado peruano.

“Estos proyectos podrían iniciarse en el 2024 en la carretera norte del Aeropuerto Jorge Chávez y otra en Ventanilla. Además, hay otros tres operadores que están evaluando áreas entre Ventanilla, Ancón y Chancay, quienes ya tienen experiencia de operaciones en la región y cuentan con un gran respaldo financiero. La situación política no sería una traba para sus decisiones”, destacó.

EN CORTO

Precio: La tarifa de renta (tarifa de lista) de los almacenes con disponibilidad inmediata en el mercado general tuvo una variación positiva de 4.35%, cerrando el primer semestre en US$ 5.35 por m2. En tanto, la tarifa promedio para proyectos a desarrollar bajo demanda se mantuvo en US$ 6.16 por m2. Para el cierre del 2023, se estima que mantenga su tendencia alcista; pero con resultado más ajustado.