Ha pasado poco más de un año desde que Almacenes del Norte (ADN), empresa conformada por inversionistas de Perú, Chile, Ecuador, Colombia y Estados Unidos, puso en marcha la primera fase de ADN Parque Logístico, ubicado en el Callao. El complejo logístico, que contempla seis etapas, registra actualmente un 84% de ocupación y acaba de obtener una nueva certificación internacional de sostenibilidad. ¿Cómo avanzan sus planes de expansión y qué perspectivas tiene la empresa para desarrollar un segundo parque logístico?
Nicolás Costanzi, CEO de ADN Parque Logístico Callao, contó a Gestión que la primera fase viene mostrando un desempeño comercial favorable, con contratos próximos a concretarse que permitirían elevar su nivel de ocupación al 96% antes de finalizar 2026. Entre las compañías que ya operan en sus instalaciones figuran Gildemeister, que arrienda 75,000 metros cuadrados (m²) de superficie a la intemperie, y Tottus, que ingresó hace dos meses con más de 22,000 m².
“Los clientes que han podido llegar al parque y probarlo se han dado cuenta de los beneficios que nosotros tratamos de comunicar, como la seguridad y la ubicación, que permite una conectividad rápida con las principales rutas”, destacó el ejecutivo, quien también resaltó la transparencia en los costos y las condiciones contractuales como parte de los atributos valorados por sus arrendatarios.
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¿Cómo se distribuye actualmente la ocupación? Costanzi precisó que los almacenes de gran formato se encuentran prácticamente al 100% de su capacidad, por lo que ya no disponen de espacios para nuevos clientes. En tanto, los almacenes medianos registran una colocación cercana al 80%, con apenas 4,000 m² disponibles, mientras que los showrooms alcanzan el 30%.
“Los showrooms han respondido bien. Era un poco lo que pensábamos: que, en la medida en que el parque se empiece a consolidar, iban a ser muy atractivos”, relató. Añadió que la incorporación de entre cinco y seis clientes adicionales permitiría alcanzar la meta de ocupación prevista para el cierre del año.
Nicolás Costanzi, CEO de ADN Parque Logístico Callao, detalló los planes de expansión del complejo, que apunta a elevar su ocupación al 96% antes de finalizar 2026. Foto: ADN Parque Logístico
¿Cómo avanza el desarrollo de la segunda etapa?
Precisamente, la falta de disponibilidad de almacenes grandes viene acelerando los planes para poner en marcha la segunda fase del proyecto. Esta contempla una inversión aproximada de US$ 30 millones para desarrollar 39,500 m² adicionales, distribuidos en dos naves de 22,000 m² y 17,500 m².
Costanzi expresó que el desembolso podría variar dependiendo de las características solicitadas por los futuros arrendatarios. Si bien la estimación considera almacenes estándar, los espacios desarrollados bajo la modalidad built-to-suit, es decir, adaptados a los requerimientos específicos de cada cliente, podrían demandar recursos adicionales.
“Esperamos partir la construcción a fin de año, dependiendo de cómo vayan las firmas de los contratos. Estamos con mucha fe de que vamos a poder partir a fin de este año o en el primer trimestre del próximo año, como mucho”, anotó.
El directivo sostuvo que la decisión de avanzar con esta fase responde también al mayor dinamismo que viene observando en el mercado, impulsado, entre otros factores, por la complementariedad entre los puertos de Chancay y Callao. De hecho, aseguró que las cotizaciones que recibe la compañía vienen creciendo a tasas de dos dígitos mes a mes.
“Tenemos harto cliente en este momento en negociación que quiere las unidades, las plataformas, ya. Lamentablemente, no tenemos para entregar ya”, comentó.
Una vez iniciadas las obras, la construcción demandaría aproximadamente seis meses, la mitad del tiempo que tomó ejecutar la primera etapa. Esta reducción responde a que el terreno ya cuenta con trabajos de movimiento de tierras, urbanización e infraestructura de servicios, lo que permitirá concentrar las labores en la habilitación de las superficies y la construcción de las nuevas naves.
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La compañía, además, busca iniciar esta segunda fase con contratos firmados por entre el 40% y el 50% de su superficie. Las negociaciones en curso involucran a empresas de repuestos automotrices, operadores logísticos y grandes compañías de retail, incluidas algunas que ya operan en el complejo y buscan ampliar sus instalaciones.
“Tenemos una demanda muy fuerte por metros cuadrados adicionales que nos hace creer que vamos a partir la etapa 2 con acuerdos firmados”, subrayó.
El complejo contempla seis etapas de desarrollo y una inversión total estimada de US$ 320 millones. Foto: ADN Parque Logístico
¿ADN mantiene su plan de seis etapas?
Paralelamente a las ampliaciones en marcha, el ejecutivo confirmó que ADN mantiene su plan original: que contempla el desarrollo de seis etapas y una inversión total de US$ 320 millones. Así, tras la ejecución de la segunda fase, la intención es continuar con los siguientes desarrollos a un ritmo aproximado de una etapa por año, o incluso en un plazo ligeramente menor.
Mientras tanto, la empresa viene aprovechando los terrenos destinados a futuras construcciones mediante el arrendamiento temporal de superficies no techadas, por periodos de entre tres y cinco años. Esta modalidad, remarcó el vocero, ha encontrado una importante demanda entre las importadoras de vehículos, especialmente aquellas que ingresan unidades de origen chino a través del puerto de Chancay.
Por ejemplo, Gildemeister mantiene actualmente entre 3,200 y 3,300 vehículos estacionados en el complejo. A ello se suma el interés de otras compañías automotrices, importadores de maquinaria pesada y operadores logísticos que requieren espacios para almacenar estructuras destinadas a proyectos de transmisión eléctrica.
Al respecto, Costanzi destacó que uno de los principales atractivos para estas empresas es el ahorro en los costos de transporte, ya que un camión especializado en el traslado de vehículos puede realizar entre cinco y seis viajes entre el puerto de Chancay y el parque logístico de ADN, frente a los dos que podría completar si tuviera como destino Lurín.
Gildemeister arrienda 75,000 m² de superficie a la intemperie y mantiene entre 3,200 y 3,300 vehículos en el parque. Foto: ADN Parque Logístico
¿Se viene segundo parque en el mediano plazo?
En paralelo al desarrollo de sus seis etapas, ADN también ha dado un nuevo paso en sus planes de crecimiento inmobiliario: la compañía adquirió un terreno adicional, aunque prefirió mantener en reserva su ubicación exacta, superficie y otros detalles de la operación, debido a que todavía se encuentran evaluando su futuro uso en directorio.
La adquisición responde, adelantó su CEO, a una estrategia de land banking, que consiste en incorporar terrenos a su portafolio para destinarlos a futuros desarrollos. En este caso, el objetivo es disponer de terrenos para desarrollar un proyecto similar al actual, una vez que ADN Parque Logístico se encuentre próximo a culminar todas sus etapas.
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“Normalmente, los terrenos tratamos de buscarlos cerca o colindantes del parque. Creemos en la zona, nos ha ido bien y tampoco hay tanto terreno suelto por ahí. Por lo tanto, el uso de ese terreno es seguir haciendo lo mismo que hacemos hoy”, afirmó.
Así, el corredor logístico entre el Callao y Chancay continuará concentrando las inversiones de ADN en el mercado peruano. Para Costanzi, la complementariedad entre ambos puertos y las mejoras en la conectividad vial refuerzan el atractivo de esta zona para el desarrollo de operaciones logísticas.
De hecho, destacó la renovación de la avenida de acceso al complejo, ejecutada por la Municipalidad Provincial del Callao, que ha permitido mejorar las condiciones de ingreso y salida de los vehículos. “En algún momento los accesos fueron un problema y hoy, por el contrario, están siendo un beneficio”, comentó.
¿Y existe interés por llevar ADN a otras regiones del Perú? Si bien el ejecutivo no descarta evaluar terrenos que representen oportunidades atractivas, aclaró que una expansión hacia el interior del país no forma parte de sus prioridades de corto plazo.
Tottus ingresó al complejo hace dos meses y ocupa más de 22,000 m², según informó Costanzi. Foto: ADN Parque Logístico
Certificación internacional y expansión regional: lo que sigue
Una de las novedades del complejo de ADN es que obtuvo la certificación internacional BREEAM en la categoría Excellent, tras más de un año de evaluación de la etapa de post-construcción. El reconocimiento eleva la calificación que el complejo había conseguido durante la fase de diseño, cuando alcanzó la categoría Very Good.
“Es la primera certificación BREEAM de Perú y la primera certificación BREEAM de este nivel en Sudamérica”, aseveró el CEO.
Para el ejecutivo, este reconocimiento también pone en evidencia el potencial de las empresas peruanas para desarrollar proyectos bajo estándares internacionales. “Los negocios sostenibles son el futuro, el resto del mundo va para allá y nosotros tenemos que seguir ese camino”, sostuvo. Asimismo, consideró que la sostenibilidad todavía no recibe suficiente atención por parte de las empresas y los clientes locales, frente a otros atributos como la seguridad, la ubicación y la accesibilidad.
En paralelo, el grupo empresarial vinculado a ADN avanza con dos proyectos en Guayaquil (Ecuador): Numa y Centra. Ambos desarrollos suman más de 130 hectáreas. El primero comprende aproximadamente 50 hectáreas destinadas a espacios empresariales, comerciales y logísticos, mientras que el segundo supera las 80 hectáreas y está orientado principalmente a actividades industriales y centros de distribución.
La expansión también apunta a Centroamérica. “Hemos visto con bastante intensidad Costa Rica, Panamá y República Dominicana. Estamos muy activos. Yo te diría que se viene un ADN en alguno de los tres países. Ojalá de acá a seis meses más te pueda contar del desarrollo de ADN en Centroamérica”, adelantó.
Esta estrategia responde al objetivo de construir una plataforma logística regional en el Pacífico y avanzar hacia la apertura de un nuevo país por año. Chile y Colombia también figuran en los planes de expansión, aunque la entrada a cada mercado dependerá de las oportunidades y de las condiciones locales.
El formato de los proyectos, precisó Costanzi, se adaptará a la demanda de cada país. En Centroamérica, el grupo identifica oportunidades para combinar centros de distribución, instalaciones industriales y zonas francas. En Chile, en cambio, prevé un modelo más cercano al peruano, enfocado principalmente en parques logísticos.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
