La demanda por departamentos en la capital genera que las inmobiliarias no pongan freno a sus proyectos residenciales y diseñen sus infraestructuras en función del suelo y de la altura permitida en cada zona. Y, aunque la apuesta por los desarrolladores es construir edificios con mayor altitud, el grueso de las iniciativas no superan los 10 pisos. Así lo revela el estudio de Tinsa Perú by Accumin, que realizó una radiografía del rubro al tercer trimestre del año, para conocer cómo viene el avance de las obras por proyectos activos en las diferentes zonas de Lima Metropolitana y Callao.
De acuerdo a su Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin), se han registrado a nivel nacional alrededor de 1,130 proyectos inmobiliarios activos que se encuentran en diversas fases de desarrollo. De este grupo, cerca de 1,000 están ubicadas en Lima y Callao, mientras que unos 130 se encuentran en provincia.
En Lima Metropolitana y Callao, los edificios multifamiliares que más predominan son los de menor altura. En detalle, el 33.4% de los proyectos son de 16 pisos a más, mientras que un 17.1% son de 11 a 15 pisos. En tanto, el 49.4%, o 1 de cada 2 desarrollos inmobiliarios se diseñan de 10 pisos a menos.
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Martín Villanueva, Gerente de Negocio Inmobiliario de Tinsa Perú by Accumin, precisa que, dejando de lado las habilitaciones urbanas, así como los proyectos en playas del sur que, por lo general, no tienen mucha altura y son exclusivamente desarrollos con menos de 10 pisos, se observa una mayor presencia de edificios residenciales de esas alturas en los distritos de Surco (20%), Miraflores (16%) San Isidro (9%), San Borja (7%) y Chorrillos (6%).
No obstante, el experto anota que también se están priorizando proyectos de mayor altura con el objetivo de optimizar el uso del suelo urbano. Además de permitir la construcción de un número mayor de viviendas, lo que permite a los desarrolladores y constructoras ser un poco más competitivos en el precio de la vivienda respecto a proyectos pequeños.
En tanto, desde la perspectiva de unidades inmobiliarias disponibles, el 48.8% de todo el inventario en Lima Metropolitana y Callao, aún no inicia su construcción, mientras que sólo el 13.4% de las unidades se encuentran listas para ser habitadas.
¿En dónde se construye más?
Respecto a las zonas donde más se construyen en la capital, Lima Top (Santiago de Surco, San Borja, Miraflores, San Isidro, La Molina y Barranco) y Lima Moderna (Surquillo, Lince, Magdalena, San Miguel, Jesús María y Pueblo Libre) concentran alrededor del 60% de los lanzamientos de nuevos proyectos inmobiliarios que se han dado en el 2024. En concreto, los distritos de Jesús María, Pueblo Libre, Surco y Miraflores son los que han aumentado su oferta en este año.
Para Villanueva, las principales razones para optar por viviendas en estos sectores se debe a la mayor conectividad con el resto de la capital, cercanía a centros financieros y empresariales, equipamientos como partes, hospitales, centros educativos y mercados, lo cual refuerzan la demanda de inmuebles en estas zonas.
“Además de ello, uno de los principales atractivos para un desarrollador inmobiliario es la posibilidad de poder construir más pisos, que se traduce en más unidades inmobiliarias, por lo que la zonificación también es un factor relevante para el emplazamiento de edificios residenciales, por lo que no resulta raro ver un mayor desarrollo inmobiliario a lo largo de las principales avenidas de la ciudad”, apuntó.
Asimismo, de los casi 100 proyectos inmobiliarios en Lima Metropolitana y Callao, el 17.6% se encuentra en cierre de terreno, el 11.3% en obra gruesa (etapa en la cual se levanta la edificación desde el suelo), el 7.9% en acabados y el 7.7% en obras preliminares. Mientras que la mayor parte, el 55.5% ya está para entrega inmediata o muy cerca de ser concluida.
Demanda diversa
En cuanto a las características de los proyectos inmobiliarios, el reporte refleja que dos de cada cinco viviendas disponibles tienen dos dormitorios, lo cual va en función a la demanda, ya que el 40.9% de los departamentos vendidos en la capital también son de dos habitaciones, seguido del de tres cuartos con una participación de 35.7%. Los de uno y cuatro dormitorios representan el 23% y 0.4% de la oferta respectivamente.
Por otro lado, el representante de Tinsa Perú by Accumin puntualizó que las ventas de viviendas de entre 40 a 60 metros cuadrados (m2) concentran el 31%, mientras que las de 60 y 80 m2 el 43% respecto del total comercializada al cierre del tercer trimestre. Mientras que los inmuebles con áreas por encima de los 80 m2 albergan el 20% de lo vendido.
“Existe una preferencia por viviendas con áreas por debajo de los 80 m2, pero esto también es el resultado de lo que se ofrece en el mercado. El valor del departamento está directamente relacionado, entre otros factores, con el área de la misma, ya que a mayor superficie, mayor precio, por lo tanto menor acceso a la vivienda. La tendencia por lo general, es construir viviendas con espacios más reducidos pero eficientes, equilibrando el área privada con el área común, permitiendo mantener precios más asequibles junto con un mix de áreas comunes que respondan a las necesidades de las familias”, complementó Villanueva.
Finalmente, el experto menciona que, cuando el factor económico no es la preocupación principal y se apuesta por espacio y exclusividad, se demanda por una vivienda con áreas amplias en distritos de Lima Top e inclusive en segundas viviendas como es el caso de Playas del Sur. Así, del total de inmuebles vendidos por encima a 80 m2 hasta el tercer trimestre de este año, destacaron los distritos de Miraflores (15%) Surco (13%) Jesús María (9%) San Isidro (8%) y San Miguel (7%).
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Comunicador social licenciado en la Universidad de San Martín de Porres. Actualmente redacto para la sección de negocios del diario Gestión.
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