La adquisición de un inmueble, especialmente un departamento, es una de las decisiones más importantes que una persona puede tomar cuando de comprar un activo se trata. Sin embargo, puede ocurrir que al momento de la entrega, el departamento no cumpla con las especificaciones prometidas por el promotor inmobiliario. Desde acabados de baja calidad hasta discrepancias en el metraje, los compradores pueden enfrentarse a una serie de problemas que requieren una respuesta clara y efectiva.
Ante esta situación, es crucial conocer los pasos a seguir. A continuación, se presentan dos enfoques para abordar estas situaciones: uno desde la perspectiva inmobiliaria, con énfasis en la resolución directa, y otro desde el punto de vista de la protección al consumidor, enfocado en los recursos ofrecidos por el Indecopi.
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Discrepancias más comunes
Angello Rivera, asociado principal de Osterling Abogados y especialista en derecho inmobiliario, explicó que las discrepancias más comunes que los compradores suelen enfrentar incluyen diferencias en los acabados, materiales, y metrajes ofrecidos en el contrato.
Por ejemplo, una inmobiliaria puede prometer ciertos tipos de acabados o una marca específica de grifería que, al momento de la entrega, no coincide con lo pactado.
Además, se presenta que el metraje real del departamento entregado puede menor al prometido, lo que podría tener un impacto financiero significativo debido al costo por metro cuadrado.
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Estrategia contractuales de las inmobiliarias
Rivera indicó que las inmobiliarias suelen incluir en sus contratos cláusulas que permiten la sustitución de los materiales o productos prometidos por otros “similares”.
Esta estrategia les otorga flexibilidad para manejar imprevistos en la cadena de suministro o fluctuaciones en los costos, permitiéndoles cumplir con los plazos y mantener márgenes de ganancia sin estar en incumplimiento contractual.
Para los compradores, estas cláusulas pueden resultar problemáticas, ya que lo “similar” en términos técnicos no siempre coincide con las expectativas en cuanto a calidad, apariencia o prestigio de la marca.
¿Qué ocurre si hay un reclamo infundado? El abogado subrayó que el contrato es ley entre las partes, por lo que rige la relación comercial entre dos personas. Si hay un reclamo que no tiene fundamentos, siempre será válido el pacto establecido en el contrato. Por tanto, bastaría con presentar lo acordado en el acuerdo y transferir la carga de la prueba al denunciante. Sin argumentos, el reclamo es infundado.
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Prevención
Del lado de los compradores, el especialista recomienda que primero intenten resolver el conflicto directamente con la inmobiliaria. Esto puede incluir la revisión del departamento previo a la firma del acta de entrega, donde es posible consignar observaciones sobre cualquier discrepancia. Si las diferencias son sustanciales, el comprador podría incluso negarse a recibir el departamento.
“Otra medida antes de acudir a instancias legales es negociar directamente con la inmobiliaria, preferiblemente con el respaldo de una carta notarial y, si es necesario, la contratación de un ingeniero o topógrafo para verificar el área real del inmueble”, dijo.
Rivera menciona casos en los que estas negociaciones han resultado en compensaciones económicas por parte de la inmobiliaria, evitando así procedimientos legales más largos y costosos.
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Procedimientos ante Indecopi
Jesús Espinoza, exdirector de Indecopi, explicó que cuando el proveedor no resuelve las discrepancias, los consumidores tienen varias vías legales y administrativas para abordar el problema.
El exdirector recomendó inicialmente utilizar el servicio “Reclama Virtual” de Indecopi, una herramienta que permite a los consumidores presentar un reclamo de manera virtual.
A través de este mecanismo, Indecopi cita al proveedor y al consumidor para intentar una conciliación, buscando resolver el conflicto sin necesidad de iniciar un procedimiento formal.
Si la conciliación no es exitosa, el siguiente paso es presentar una denuncia formal ante la Comisión de Protección al Consumidor de Indecopi. En este caso, se evalúa si hubo una infracción a las normas de protección al consumidor y se pueden imponer sanciones y medidas correctivas al proveedor.
Espinoza también destaca la posibilidad de acudir a la Defensoría del Cliente Inmobiliario como otra opción de mediación. Sin embargo, señala que muchos consumidores prefieren ir directamente a Indecopi debido a la estructura formal de este organismo y su capacidad para imponer sanciones.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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