La donación de un inmueble exige escritura pública bajo sanción de nulidad en el Perú. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Constitucional (TC) cuestiona ese formalismo cuando existe una voluntad clara y probada de donar, pero razones de fuerza mayor impiden completar el trámite.
El caso reabre el debate. ¿Hasta qué punto debe prevalecer la forma sobre el fondo? ¿Puede una minuta ser suficiente cuando están en juego derechos fundamentales como la propiedad y la libertad contractual?
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¿Qué ocurrió en un caso sobre la donación de un inmueble?
El TC analizó un caso en el que una donación no pudo perfeccionarse debido al fallecimiento repentino del donante, lo que impidió elevar la minuta a escritura pública. El colegiado consideró que exigir dicha formalidad en ese contexto implicaría vulnerar derechos fundamentales como la libertad de contratar, la autonomía de la voluntad y el derecho de propiedad, pese a que la voluntad de donar estaba claramente acreditada.
Por ello, en su sentencia 633/2025, anuló resolución de la Corte Suprema y ordenó emitir una nueva que respete los derechos fundamentales involucrados.
Si bien reconoció que la formalidad exigida por la ley sigue siendo la regla, estableció que en casos excepcionales —cuando hay voluntad inequívoca y una imposibilidad real de cumplir la forma— debe primar el fondo del acto. Así, fijó un criterio que permite salvar una donación cuando la exigencia formal resulta desproporcionada.
¿Puede una minuta reemplazar a la escritura pública en una donación? El TC responde. (Foto: AFP)
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¿Una excepción válida o una ruptura del orden legal?
Para Renzo Monroy, socio de Monroy & Shima Abogados, la reciente sentencia del Tribunal Constitucional no elimina el requisito de escritura pública para donaciones, pero sí reconoce una excepción razonable. “La regla se mantiene, pero cuando hay una imposibilidad real —como una emergencia médica o el fallecimiento del donante—, el contrato puede considerarse válido”, explica.
En su opinión, el fallo no rompe el sistema civil, sino que lo ajusta a estándares constitucionales, protegiendo derechos fundamentales sin abrir la puerta a la informalidad generalizada.
Desde una posición crítica, César Moreno More, asociado senior en Figueroa Abogados, sostiene que la decisión subvierte el ordenamiento jurídico.
A su juicio, el TC ha asumido una función legislativa al introducir una distinción que el Código Civil no contempla.
“Lo que ha hecho el TC es tan grave que podría usarse como excusa para que otras cortes inapliquen normas formales, incluso en testamentos, poderes o hipotecas”, advierte. El mensaje que deja esta sentencia, considera, es peligroso: basta con tener buena voluntad para prescindir de la forma legal.
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¿Puede la voluntad superar a la forma?
Ambos especialistas reconocen que en el caso concreto la voluntad del donante era clara. No obstante, difieren en cómo debe manejarse esa voluntad dentro del sistema legal.
Para Monroy, esta sentencia abre un espacio legítimo para que el fondo del acto prevalezca cuando exigir la forma implicaría vulnerar derechos fundamentales como la propiedad o la libertad de contratar. Eso sí, remarca que debe tratarse de situaciones extremas, no de simples omisiones o negligencias.
Moreno, en cambio, considera que esa lectura desnaturaliza la estructura del derecho civil. “Ni siquiera deberíamos hablar de donante o donatarios en este caso, porque jurídicamente nunca existió una donación válida”, sostiene.
A su parecer, hacer prevalecer una voluntad no formalizada rompe el marco legal, y allana el camino para que se relativicen principios fundamentales como la seguridad jurídica.
¿Y qué pasa con los notarios y el mercado inmobiliario?
Ambos expertos coinciden en que esta sentencia no modifica los procedimientos habituales de notarios ni registradores públicos. “La escritura pública sigue siendo necesaria para inscribir la donación. Solo si un juez así lo ordena en un caso excepcional, podría abrirse una vía alternativa”, señala Monroy.
No obstante, admite que este tipo de precedentes podrían generar un aumento en litigios civiles, aunque considera que el estándar impuesto por el TC es tan alto que no debería generar una avalancha de casos.
Moreno, en cambio, alerta sobre una posible proliferación de demandas que pretendan forzar la inscripción de actos no formalizados.
“Si se imita este fallo, los jueces podrían ordenar a los notarios elevar minutas a escritura pública sin cumplir los requisitos legales, lo que colisiona directamente con precedentes como el del IX Pleno Casatorio Civil”, advierte. Para él, el riesgo no está solo en lo jurídico, sino en lo práctico: podría introducir más incertidumbre en el mercado inmobiliario.
Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
