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El mercado inmobiliario en la capital inició su recuperación a mediados del 2020 –año en el que llegó la pandemia del COVID-19 al país-, pero dicha recuperación estuvo marcada por la preferencia de departamentos de determinado rango de metraje.
Así, las constructoras -entre pequeñas, medianas y grandes- ahora están apuntando a un target más definido, lo que implica viviendas que van en el rango de entre 65 y 85 metros cuadrados (m2) en promedio, explica a Gestión.pe el presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI), Víctor Saldaña.
Precisamente, ese promedio (entre los 60m2 y 80m2) fue el que concentró la mayor demanda de departamentos vendidos durante el 2020, según las últimas cifras de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).
Dicho gremio explicó que, si bien en algún momento las familias pensaban buscar departamentos más amplios por el confinamiento, finalmente la mayor demanda de departamentos se mantuvo en ese rango por la capacidad de pago.
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Proyectos multifamiliares
Bajo ese contexto, Saldaña precisó que ahora las constructoras se encuentran en la búsqueda de terrenos que deben tener, en primer lugar, una ubicación adecuada por la cantidad de familias que vivirían en el proyecto (de 100 a 120 unidades); y en segundo lugar, terrenos que tengan una zonificación que permita una altura mínima de 10 a 12 pisos, para desarrollar proyectos de 20 pisos.
“En este momento las constructoras están en la búsqueda de terrenos de cierta área, 500, 800 o 1,000 metros cuadrados con parámetros de alturas que superen los 12 pisos, contrariamente a lo que antes podrían hacer proyectos un poco más exclusivos”, afirmó.
Indicó que la definición del área construida llevaría a que las constructoras estén pensando en desarrollar proyectos multifamiliares que pueden calzar con el programa de MiVivienda por el valor que tiene el inmueble, producto de su tamaño.
Precisó que los distritos que están demandando estos departamentos son Lince, Pueblo Libre, Jesús María, Magdalena, San Miguel; y Chorrillos.
Agregó que el hecho que las constructoras ahora apunten al sector inmobiliario social, no significa que el sector residencial se estanque.
“No significa que no lo hagan (proyectos residenciales), pero obviamente, la evaluación que hace una constructora es que su proyecto sea rentable, entonces ahora el negocio sería más en este perfil (MiVivienda)”, sostuvo.
Dos trabas principales
En la búsqueda por encontrar estos terrenos (mayor altura y metraje), las constructoras encuentran dos barreras, indica Saldaña, quien también es gerente general de Saldaña Consultora Inmobiliaria.
El primer lugar explica que algunas municipalidades no permiten la construcción de departamentos de mayor altura, lo que hace que un terreno en una zona estratégica pierda valor.
Por otro lado, los propietarios de terrenos sobrevaloran el metro cuadrado de su terreno con una expectativa que no calza o no se alinea con un análisis que hace una constructora para poder comprar un terreno.
Detalló que si el valor del terreno supera el presupuesto que la constructora tiene establecido en base a sus estudios, los propietarios nunca van a poder vender su propiedad.
“A veces la expectativa de los propietarios es más alta de acuerdo al mercado y por eso se recomienda siempre hacer una tasación de la propiedad a valores de mercado. Pero, más la pelota está en la cancha de las municipalidades, en habilitar estos terrenos con mayor altura. (...) Hay municipalidades que están reduciendo esas trabas, aunque no lo suficiente”, aseveró.