El número de nuevos créditos hipotecarios desembolsados por los bancos en mayo fue de solo 974, una reducción de 70% respecto al periodo previo a la pandemia, en donde las colocaciones se superaban las 3,000 mensuales.
La cuarentena ha perjudicado la generación de préstamos hipotecarios de las entidades financieras. “Los primeros meses han sido duros porque no atendían ni notarías ni Registros Públicos, entonces no había forma de avanzar con operaciones hipotecarias que requieran estos servicios”, dijo una fuente del sector bancario.
En abril se contabilizaron desembolsos de créditos que habían quedado pendientes de marzo, pero ya en mayo, a pesar de que se reabrieron notarías y Registros Públicos, las cifras muestran el menor dinamismo del mercado hipotecario.
Algunos bancos sí han notado una ligera mejoría en su colocación de hipotecas. “Para nosotros mayo fue un poquito mejor que abril, y en junio el nivel de facturación ha sido mejor que en mayo”, reveló un ejecutivo bancario.
Sin embargo, para las entidades financieras no hay garantía que en julio los desembolsos sigan mejorando. “Algo que nos ha dejado la pandemia es que uno no puede tener un horizonte claro ni siguiera de acá a una semana”, coincidió otra fuente del sector financiero. “Los bancos se están moviendo con mucha cautela”, añadió.
Esta visión contrasta con la expectativa más optimista de las empresas inmobiliarias. Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris, señaló que en mayo mejoró la venta de viviendas y estimó que esta recuperación se mantendrá en los meses siguientes. Hay sustento para ello, dijo.
Una buena señal es la separación de viviendas por canales virtuales que realizaron muchas familias en mayo. “Un buen número de esas operaciones tiene que reflejarse en julio con la firma de la respectiva minuta de compra venta y la calificación bancaria”, dijo Arbulú. El 55% de los departamentos separados corresponden a distritos de Lima Moderna, como Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel, detalló.
Asimismo, consideró que las medidas dadas por el Gobierno para incentivar la demanda de vivienda social (reducción de la cuota inicial y mayores subsidios) serán favorables al mercado hipotecario. “La de mayo es una demanda real de las familias, tal vez están viviendo con los parientes, suegros o padres o están alquilando y ahora quieren tener una vivienda propia”, sostuvo Arbulú.
Cautela
Los bancos, en cambio, perciben un shock de demanda de viviendas. “La demanda se ha visto golpeada por la reducción de sueldos, por el aumento del desempleo y por la reducción de sueldos variables, esa es nuestra realidad”, sostuvo un banquero.
Si bien reconoció que hay un sector de la población que no ha sido tan afectado por la crisis sanitaria y que tiene necesidades de vivienda o que está buscando invertir en la compra de un inmueble, los bancos están siendo cautos en el otorgamiento de nuevas hipotecas ante los menores ingresos de las familias.
La prioridad de las entidades bancarias va a estar enfocada en cuidar las carteras hipotecarias para no entrar en problemas de incapacidad de pagos de los deudores, coincidieron los banqueros entrevistados. El mayor esfuerzo estará dado en reprogramar o refinanciar deudas para que la cartera no se deteriore, explicaron.
Arbulú reconoció que existe el riesgo de que los bancos endurezcan las condiciones crediticias para acceder a las hipotecas, pero resaltó que hasta ahora las tasas de interés permanecen en niveles históricamente bajos, pese a que se ha incrementado, en promedio, durante la cuarentena (hoy se ubica en 7.12% para hipotecas en soles).
Además, las inmobiliarias están ofreciendo algunas facilidades para impulsa la venta de viviendas. “Vamos a ver muchas promociones de las inmobiliarias para acelerar la venta de las unidades inmobiliarias”, dijo un banquero.
Arbulú detalló que por ejemplo se están dando facilidades de pago, regalos, entre otros. “Y en cuanto al precio se las viviendas solo se han reducido 5%. Creo que lo más difícil ya ha pasado”, sostuvo.
Ven mayor competencia por compra de deuda
Durante los meses de cuarentena también se desaceleraron las operaciones de compra de deuda hipotecaria. Pero ahora, que se está reabriendo gradualmente la economía, la compra de deuda será una alternativa de crecimiento interesante para las carteras de créditos hipotecario, estiman los bancos.
“Probablemente será una alternativa de crecer, de buscar buenos cliente, esa opción va a estar abierta porque ya tenemos abiertos registro público y notarías, pero ya dependerá de la estrategia y del apetito de cada banco”, señaló un ejecutivo del sector.
La competencia por atraer a buenos clientes lleva a una reducción de las tasas de interés para estas operaciones, lo cual reduce los ‘spread’ del negocio, indicó un banquero. Sin embargo, el atractivo de estas operaciones es que involucran montos altos. En el escenario actual también hay riesgos en la compra de deuda, pues la situación financiera de los nuevos clientes podría afectarse más adelante, dijeron.