Baja la vacancia en oficinas B+ y B en Lima por retorno gradual al trabajo presencial

El motivo es el retorno gradual al uso de edificios que ha demandado mayores contrataciones, pero por menor número de metros cuadrados (m2) y tiempo de alquiler.

Explicó que el equivalente al actual nivel de desocupación es de 310, 447 m2 del inventario total y por tipo de oficinas, los edificios B+ alcanzan el 27.6%, mientras que en los de tipo B están en 15.5%.

En comparación a las oficinas prime (ver nota del 28/10/2021), las de tipo B+ y B no han registrado un nivel significativo de devolución. Esto se explica porque ya se está dando el retorno gradual a las oficinas, lo que permite mayores contrataciones. Solo en el tercer trimestre se contrató casi 35,000 m2.

Otro factor a considerar es que las empresas están buscando oficinas con menor espacio, entre 250 m2 y 300 m2, y por lo general están en los edificios B+ y B.

“Es lo que más se está moviendo a estas alturas del año. No se están buscando en su mayoría oficinas más grandes como las prime, donde deben tener como mínimo 500 m2″, explicó.

No solo ha variado el espacio demandado por las empresas, estas también realizarían contratos por menos tiempo, pasando de tener un alquiler de tres años en promedio a uno de manera anual.

“Las oficinas B+ y B son un segmento que está resistiendo de mejor manera el problema coyuntural de la pandemia y el tema político”, remarcó.

Sobreoferta afecta precios

En cuanto al precio de renta, esta no ha tenido una variación significativa y se mantiene en un promedio de US$ 13 por m2 al mes más impuestos. El submercado con menor precio por m2 es La Victoria (US$ 7), mientras que el más cotizado es San Isidro Golf (US$ 14.9)

Sin embargo, estos precios mantienen un ajuste a la baja dada la sobreoferta. Antes las oficinas B+ y B podían costar US$ 17 el m2. En el caso de las oficinas prime ocurre algo similar, antes el m2 costaba US$ 22 y ahora están en US$ 16.

“La pandemia no fue la causante, pero si fue el factor que terminó por golpear o marcar el tema de precios cuando veníamos de una sobreoferta. Tanto el nivel de vacancia de oficinas prime y subprime están sobre el 20% y en un estado saludable deberían estar entre 10% y 12%”, enfatizó Vidal.

La intención de llegar a un nivel de vacancia deseado permitiría que las negociaciones se mantengan en un nivel óptimo y dinamizaría el mercado. Con la actual vacancia el inquilino tiene mayor relevancia en la negociación del precio y otras condiciones que se vuelven más flexibles, en vista de que los propietarios buscan casi de manera forzada tener alquileres.

“Las oficinas prime arrastran al mercado de oficinas en general, porque baja el precio de estas y no tiene sentido que las de B+ y B sigan igual. Desde el 2015 estábamos en un proceso de ajuste del mercado ante la sobreoferta y se daba de manera positiva hasta el 2019 cuando la vacancia empezó a bajar, pero en el 2020 con la pandemia nuevamente empezó a subir”, dijo.

Oferta futura

El inventario total de oficinas B+ y B es de 264 edificios y durante el tercer trimestre de este año no se registró el ingreso de nuevas construcciones en este segmento. Su tiempo de construcción es menor a dos años y cuando en el 2020 llegó la cuarentena, cerca de cinco proyectos quedaron paralizados (23,000 m2). Al retomar la construcción esta se fue dando de acuerdo al movimiento del mercado, por ello podrían terminar este año o en el primer semestre del 2022.

“El segmento B+ y B está diferenciado frente a las de tipo prime en cuanto a su público objetivo. Hay proyectos en cartera y en zonas como Lince o La Victoria que antes no estaban en el mapa”, indicó.

Precisiones

• Miraflores ocupa la mayor cantidad de oficinas B+ y B en el mercado (23%), seguido de Sanhattan (22.9%).
• Surquillo (1.5%) y Barranco (0.7%) son los distritos con menor edificios en este segmento.
• Según el informe, las colocaciones en el segmento de oficinas B+ y B, hasta el tercer trimestre, ya supera a lo registrado durante todo el 2020.