Déficit de vivienda en Perú: el potencial de la autoconstrucción para reducirlo

Distintos especialistas, sin embargo, explican que el alcance de este tipo de desarrollos inmobiliarios es sumamente acotado y que, por el contrario, una solución más eficiente para achicar el déficit de vivienda del país está en la autoconstrucción. Dicho camino, además, dinamizaría el golpeador mercado de materiales.

Aprovechar lo que ya ocurre

El alcance real de los condominios de vivienda social es diminuto. “Solo llegan al 4% del mercado”, puntualiza Gema Stratico, directora en Perú del Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda de la ONG Hábitat para la Humanidad. Durante años, ese porcentaje no se ha podido expandir de manera significativa.

¿Por qué? Son dos razones: la escasez de suelo saneado y el bajo acceso al sistema financiero de quienes deberían habitar ese tipo de edificios. “Desde la oferta, la principal limitación es la disponibilidad de suelo habilitado y con servicios (agua, desagüe). Desde la demanda, es el acceso al crédito”, explica Javier Salazar, vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú).

Se trata de barreras estructurales difíciles de romper en el corto plazo. Estas generan que, al final, los programas “Techo Propio y MiVivienda estén atendiendo a sectores que no son los que requieren vivienda”, dice Elizabeth Añaños, exviceministra de Vivienda y Urbanismo.

La gran mayoría del crecimiento urbano actual, en cambio, se explica por autoconstrucción: familias que levantan sus viviendas casi siempre sin los permisos de la ley. En los últimos 20 años, el 93% del crecimiento de las ciudades peruanas ha sido informal, según cifras de Grade. “Y no quiere decir que todas esas viviendas están mal construidas. Hay de todo ahí. Simplemente no sabes”, dice Álvaro Espinoza, investigador de la institución.

Se trata de una actividad que ocurre de forma orgánica. El proyecto de vida de muchas familias es levantar y mejorar su casa poco a poco. Ahí –coinciden los especialistas– está la clave para que menos personas se vean obligadas a asentarse en zonas vulnerables.

Añaños explica que no se trata de desaparecer los grandes bloques de vivienda social, sino de dejar de verlos como el único camino. Lo dice así: “Necesitas diversificar las soluciones. Si ves que el tejido informal está reduciendo el déficit de vivienda, ¿por qué no aprovecharlo?”.

Son viviendas consolidadas

Se suele pensar que toda construcción informal es precaria, pero no es así. Alrededor de tres cuartas partes de las casas autoconstruidas son de material noble y tienen un techo que permite edificar encima, principalmente de concreto armado, según cifras calculadas por Grade con base en la información del censo del 2017. De ellas, el 74% tiene título de propiedad y servicios completos de agua y desagüe.

“Una buena parte de las viviendas autoconstruidas no está en los bordes de la ciudad (cerros), sino dentro. Está en zonas consolidadas”, explica Espinoza. Se trata, por ejemplo, de distritos como Los Olivos, San Martín de Porres, Villa María del Triunfo, etc.

Esas casas –que no están en quebradas sino en barrios residenciales– pueden duplicar su tamaño y albergar a más personas. El fenómeno ha sido bautizado por las fuentes como ‘autodensificación’. Consiste en construir más pisos encima –el tercero, el cuarto– para alquilar, cuando la demanda de la familia ya ha sido satisfecha. Hoy ocurre también de forma orgánica.

“El año pasado salió un estudio del Lincoln Institute of Land Policy que dice que 18 distritos de origen informal, que tienen en promedio dos pisos de altura, están construyendo para alquiler. En Comas, por ejemplo, he visto familias con hasta 10 inquilinos”, describe Añaños. Un informe del Fondo MiVivienda detalla que al 2018, según la zona, entre el 54% y el 81% de las personas que no poseen una vivienda en Lima, alquilan para vivir.

Mientras que el déficit de vivienda a nivel nacional asciende a 1.5 millones, Espinoza calcula que hay casi 2 millones de casas particulares en zonas urbanas consolidadas y con material que permite expansión vertical. ¿El problema? Que 69% ha sido levantada sin asistencia técnica, afirma Stratico. Es decir, por ‘maestros de obra’ que conocen las estructuras de forma empírica.

Por eso, el primer paso clave –coinciden las fuentes– es el reforzamiento de las viviendas. Entonces, una política pública enfocada en la autoconstrucción debería ofrecer un bono que pague por el análisis estructural de las mismas. “Es caro hacer esa evaluación. Si vas a ofrecer un subsidio, hay que ponerlo en eso”, concluye Espinoza.

Reforzamiento y crédito

Con un bono estatal enfocado en el análisis estructural, los fondos para ejecutar el reforzamiento necesario y construir los nuevos pisos tendrían que obtenerse vía crédito. Hoy, las familias que no quieren ahorrar durante años para mejorar o ampliar sus viviendas ya se prestan del banco a tasas elevadas. Esto porque no existe un producto específico para autoconstruir.

“Hemos visto mejoramiento de vivienda hasta con (fondos de) tarjeta de crédito”, cuenta Stratico. Según Añaños, si el MEF decidiera ‘subsidiar’ tasas de interés, tendría que enfocarse en estas. “Hoy sacan un crédito personal. Estas familias sí acceden al crédito, pero a tasas elevadísimas. El Estado podría asegurar cierto nivel de garantía”, dice.

La exviceministra detalla que las familias gastan hasta S/120 mil en sus viviendas. “Esas familias podrían acceder a crédito barato con garantía hipotecaria. Eso significa que el suelo, del que ya tienen el título, lo pones como garantía. El terreno siempre vale más que un par de pisos en zonas consolidadas”, opina Espinoza.

Hábitat para la Humanidad ya ha puesto en marcha ese esquema. Según Stratico, han desarrollado un modelo de negocios al que han bautizado como “Guardián constructor”, que este mes ha logrado la colocación de su primer crédito por S/141 mil y a 11.4% de tasa. Es para una casa con planos y expediente técnico en Carabayllo. La especialista prefirió mantener en reserva el nombre de la institución financiera.

Se trata, explica Stratico, de una construcción que será entregada “llave en mano”. En este esquema, la edificación está a cargo de pequeñas constructoras formales (ver vinculada). El modelo tiene potencial de escalabilidad.

“El trámite de acceso al crédito se hace mediante una alianza entre la empresa financiera y la constructora”, explica. Así se garantiza una construcción con criterios técnicos y hay predictibilidad para el banco.

“El negocio puede ser enorme”

Este diario explicó hace dos meses cómo la autoconstrucción venía sosteniendo los ingresos de los grandes proveedores de materiales del país. Si la actividad se impulsa como política pública, su potencial es grande.

“El negocio puede ser enorme. Una empresa de materiales que se ponga las pilas te puede hacer 20,000 techos en un distrito en un año”, dice Espinoza, de Grade. De hecho, Unicon –a través de su marca Concremax– ya ofrece un servicio de vaciado de techo con concreto especialmente diseñado para viviendas.

Además, el reforzamiento y las ampliaciones (nuevos pisos) quedarían a cargo de las más de 2,000 pequeñas y medianas constructoras inscritas en Techo Propio como ‘entidades técnicas’. “Son un intermedio entre el maestro de obra y una empresa grande. Tienen know-how. Si les dices que hay mercado, les va a interesar. Están en todo el país”, explica Añaños.

Cifras

1,509,000 -> Es el número de viviendas en déficit en el Perú

143,000 -> Es el número de viviendas que se deberían producir todos los años para cubrir la demanda

43,000 -> Es el número de viviendas que se producen anualmente

100,000 -> Hogares se quedan sin oferta de vivienda formal al año y suman al déficit

1,961,480 -> Son las viviendas autoconstruidas con material noble en el techo, lo que permite ampliación vertical

93% -> Del crecimiento de las ciudades del país ha sido informal en los últimos 20 años

52.5% -> De familias urbanas de los NSE C, D y E no acceden a equipamiento urbano