El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) emitió un memorándum para aclarar cómo deben evaluarse las áreas mínimas en los proyectos de vivienda de interés social (VIS).
El área mínima es, en sencillo, el tamaño mínimo que una vivienda debe tener para ser considerada habitable. Este estándar es clave porque la VIS solo puede recibir subsidios si cumple ciertos requisitos técnicos.
La duda surgió porque los proyectos aprobados bajo las reglas del 2018 no tenían un metraje mínimo definido, a diferencia de las normas actuales. Por eso, el MVCS debía precisar si esas viviendas que se ciñeron a las normas pasadas seguían siendo válidas para recibir bonos.
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En su respuesta, señala que, aunque el reglamento especial de habilitación urbana y edificación del 2018 no fijó medidas, sí indicaba que en lo no regulado debía aplicarse el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), que sí establece metrajes para las construcciones en general. Esa es la base sobre la cual el ministerio responde la consulta interna.
Con base en ello, precisa que los proyectos de vivienda social aprobados bajo esas reglas deben seguir las áreas del reglamento técnico: 40 metros cuadrados (m²) para viviendas sin posibilidad de ampliación y 25 m² para las que sí pueden ampliarse.
Memorándum del Ministerio evidencia falta de consenso sobre áreas mínimas en vivienda social. (Foto referencial: Freepik)
La interpretación de las áreas mínimas
David Encinas, socio del estudio Rodríguez García & Encinas, recordó que entre 2018 y 2021 no existía una regla clara que fijara áreas mínimas para la vivienda social.
Pero, explica que la Norma A.020 del RNE establecía medidas de 40 m² para viviendas en proyectos multifamiliares, aunque excluía expresamente a los programas sociales de vivienda como Techo Propio o MiVivienda.
Al mismo tiempo, los reglamentos especiales de 2018, 2019 y 2020 tampoco establecieron un metraje propio para la VIS.
Por eso, explica, en esos años los proyectos se diseñaban en función de criterios de habitabilidad (que la vivienda permita dormir, cocinar, asearse, etcétera) y de viabilidad comercial, y no en función de un mínimo legal que, simplemente, no existía.
Desde la perspectiva de Katia Pinedo, asociada del área inmobiliaria de DLA Piper Perú, la aplicación del RNE durante ese periodo era una salida técnica válida.
“Mientras no existiera una norma especial, regía el reglamento nacional. Luego, con el reglamento VIS de 2023 y su actualización en 2025, ya se fijaron de forma expresa los metrajes mínimos”, explica.
Por tanto, considera que el memorándum “no cambia la historia, sino que aclara la secuencia normativa” y confirma la aplicación de la norma más específica según su momento.
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Retroactividad y validez de las licencias
El punto más sensible del debate es si el pronunciamiento puede afectar de alguna manera a proyectos aprobados con normas anteriores.
Encinas considera que sí existe un riesgo, pues la interpretación del ministerio podría usarse para negar subsidios o bonos habitacionales a viviendas menores de 40 m², incluso cuando fueron licenciadas bajo otro marco.
“Eso sería aplicar una regla nueva y retroactiva sobre actos administrativos vigentes y válidos bajo la norma antigua, lo que genera un riesgo de nulidad indirecta y de inseguridad jurídica”, señala.
En cambio, Pinedo sostiene que el documento no tiene efecto retroactivo, porque no declara inválidas las licencias anteriores ni exige su adecuación. “Solo precisa que a partir de los nuevos reglamentos existen medidas mínimas exigibles; antes de eso, los proyectos se evaluaban con las reglas de su época”, indica.
Por su parte, Alfredo Lozada, gerente institucional de la Cámara Peruana de Desarrolladores Inmobiliarios (Codip), coincide en que los proyectos con licencias válidas deben respetarse.
“Si se obtuvo una licencia a través de la comisión técnica o del revisor urbano, conforme a ley, ese es un derecho adquirido. Cualquier cambio tiene que aplicarse hacia adelante, no hacia atrás”, enfatiza.
El debate por las áreas mínimas divide al sector vivienda: tres visiones sobre el memorándum del Ministerio. (Foto: fizkes / iStock)
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Falta de claridad institucional y seguridad jurídica
Lozada también cuestiona la falta de coherencia dentro del propio MVCS, señalando que este tipo de documentos reflejan que no existe un criterio unificado. “Es insólito que, a estas alturas, directores dentro del mismo ministerio se consulten entre ellos porque no tienen clara la norma”, comentó.
El representante de Codip advierte que el ministerio ha tenido posturas distintas en los últimos años sobre las áreas mínimas y recuerda que en 2022 la propia entidad había emitido una opinión donde señalaba que bastaba cumplir con las condiciones de habitabilidad, sin exigir un metraje mínimo.
“El memorándum del 5 de noviembre no es una opinión vinculante, es una comunicación interna entre direcciones”, precisó.
A su juicio, las únicas entidades competentes para interpretar las normas y aprobar licencias son las comisiones técnicas municipales y los revisores urbanos.
Por ello, insiste en que debe respetarse el principio de seguridad jurídica: “Si un trámite se realizó conforme a ley y obtuvo licencia válida, ese derecho adquirido no puede desconocerse. Cambiar criterios hacia atrás rompe el orden legal y genera incertidumbre en el sector”.
Gestión se comunicó con el Ministerio de Vivienda para recoger sus declaraciones, pero hasta el cierre de esta nota no hubo respuesta.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
