Terrenos para almacenes sin construir: lo que se espera para los próximos años

En 2022, la oferta de almacenes solo aumentó en un tercio de lo previsto. Y, para este año, Colliers estima que se agreguen unos 112,000 m2 (11.2 hectáreas) de nuevos almacenes de este tipo.

Con lo antes mencionado, de acuerdo a Sandro Vidal, Gerente de Consultoría e Investigación de Colliers, existe espacio ‘como reserva’, disponible para nuevos almacenes. Pero, ¿qué se proyecta para los próximos años cuando hablamos de estos terrenos que aún no están construidos (y que pertenecen a operadores que trabajan con almacenes tipo A)?

Vidal subrayó que el desarrollo de almacenes, por supuesto, está ligado a la actividad económica y la posibilidad de incrementar la importación y exportación de productos.

Pero a esto se suma el factor político y su impacto, en la medida que afecte la compra y venta de productos desde y hacia el exterior. Aunque no se prevé un estancamiento, para el 2023 -agrega- habrá cautela pues estamos en un periodo de transición.

“En el 2023 hay que ser cauteloso, es el periodo de transición, del llamado a nuevas elecciones donde puede surgir algún tema que en turbe de alguna manera el proceso y afecte los temas más ligados a exportación o importación”, remarcó.

Denise Vargas, Coordinadora de Investigación de Mercados de Cushman & Wakefield, explicó que en la mayoría de los casos, las construcciones se van dando a medida en una modalidad built to suit o mientras las necesidades de espacio surgen, y los propietarios tienen negociaciones cerradas a mediano o largo plazo.

“Esto generalmente sucede para espacios de almacenes Clase A que contemplan una infraestructura de mayor espacio y de altura, por lo cual existe una mayor inversión de por medio. Existen otros desarrolladores que construyen con un modelo de negocio más especulativo, considerando que este mercado está aún en crecimiento y que han ido acomodando su producto a las necesidades de los usuarios, manteniendo la línea de su negocio”, anotó.

En la misma línea que lo antes mencionado, Vargas señaló que definitivamente el escenario político, previo a elecciones, hacen que la velocidad de la toma de decisiones en algunos casos se haga más lenta, pero no necesariamente se trunque, esto es principalmente por la cautela que ponen algunas empresas para realizar grandes inversiones.

“Es importante que estas empresas sean asesoradas por expertos en el sector que les puedan brindar opciones de estrategias inmobiliarias para tener una mayor seguridad en el corto, mediano o largo plazo en busca de potenciar su negocio”, agregó.

Según Colliers, de estas 200 hectáreas que se tienen para desarrollo de almacenaje, el 50% está en la zona oeste, es decir, Callao y Ventanilla. Le siguen, en menor proporción, la zona sur (Villa el Salvador y Lurín) y luego la zona este (Huachipa, Lurigancho).

Próximos años

Hacia adelante, hay mejores expectativas. Para Vidal, a partir del 2024, esto debería tomar un matiz más positivo, debido a que existe en este mercado una vacancia baja y en el entorno internacional se ven mejoras.

“Para los siguientes años, la evolución debería ser positiva y más firme, considerando un escenario donde no se registran problemas muy graves. Esta ventana que tenemos dada la coyuntura política y las nuevas elecciones es un tema todavía muy delicado. Pero, en un escenario favorable las condiciones para el mercado de almacenes pintan bien. A partir de 2024 deberíamos tener una expectativa más clara, positiva, sobre el desarrollo del negocio”, apuntó.

De hecho, a mediano plazo, la ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez que debería ser entregado en enero de 2025, traería ventajas para el desarrollo del mercado de inmuebles logísticos, pues permitirá atender la creciente demanda de productos importados, descongestionar el área de maniobra logística, así como la ampliación de almacenes destinados al comercio exterior, principalmente en la zona oeste de la capital.

Zonas con potencial

Para el representante de Colliers, hay espacios que podrían incorporarse a esta ‘reserva’. Por ejemplo, en la zona sur, particularmente en Cañete, hay áreas que fácilmente podrían también enfocarse en temas industriales de almacenaje. “Pero es una condición que debería pasar primero por la absorción de los terrenos que están más cerca, tipo Lurín o Villa el Salvador”, detalló.

Para la representante de Cushman, las zonas que siguen siendo atractivas por excelencia son la zona sur y la zona Callao. La primera por el precio de la tierra que aún le sigue permitiendo al desarrollador  de espacios logísticos tener rentabilidad sobre el terreno adquirido; y el segundo por la cercanía al puerto y aeropuerto, que para ciertos rubros y negocios es un detalle esencial para considerar alguna nueva ubicación, comentó.

“Si miramos en otros mercados más desarrollados en la región, lo que hace una zona más atractiva en términos de logística es la cercanía de puertos, aeropuertos y de conexiones viales fluidas con infraestructura óptima que les permita poder transportar la mercadería desde el lugar donde termina el proceso productivo hasta la zona de entrega”, comentó Vargas.

Tener espacios industriales en zonas cada vez más cercanas al centro de la ciudad es más costoso, por el costo de la tierra principalmente y otros adicionales. Así, agregó Vargas, es necesario consolidar mejor aún las zonas ya existentes que todavía cuentan con espacios por desarrollar y crear un orden en el crecimiento de los conglomerados industriales y logísticos.